Làm sao để Làm Airbnb Có Lãi

Cho dù làm ngành nghề gì thì muốn thành công phải có sự nhạy bén trong kinh doanh (business sense). Nhiều bạn tưởng Airbnb dễ ăn rồi cứ thế mà đâm đầu vào, không hề biết tính tỷ suất hoàn vốn (ROI = Return On Investment), doanh thu dự kiến, chi bao nhiêu là vừa phải… Nếu không biết tính lãi lỗ thì các bạn không nên mạo hiểm đầu tư theo kiểu ăn may hay theo phong trào, người ta thắng chưa chắc các bạn đã thắng. Theo quy luật cung-cầu, nếu có nhiều khách tìm thuê nhà Airbnb trong khu vực bạn muốn đầu tư (cầu) mà chưa có nhiều người cho thuê nhà Airbnb trong khu vực này (cung) thì đây là cơ hội tốt cho bạn. Còn nếu đã có nhiều đối thủ cạnh tranh trong cùng khu vực thì bạn nên cân nhắc & tính toán xem lượng khách hàng tiềm năng có đủ nhiều cho tất cả mọi người hay không, hay là một “đại dương đỏ” với lượng cá có hạn nhưng quá nhiều người câu dẫn đến cuộc chiến phá giá gay gắt. Tuy nhiên, nếu bạn tự tin về gu thẩm mỹ (để biết cách trang trí nhà mình cho bắt mắt & hút khách) cũng như dịch vụ khách hàng siêu tốt của mình thì khách vẫn sẽ tìm đến bạn nếu mức giá thuê của bạn hợp lý. Các bạn có thể đọc lại các bài đã đăng về LÀM SAO ĐỂ CÓ KHÁCH TRÊN AIRBNB nói về hình-giá-host để biết thêm chi tiết.

Quay lại công thức tính ROI, thông thường ROI = lợi nhuận ròng / chi phí đầu tư (%). Trong trường hợp chi quá nhiều, thu không đủ bù chi thì lợi nhuận bị âm, lúc đó ROI cũng sẽ âm. Ví dụ: Nếu ROI là 20% nghĩa là 100 đồng tôi bỏ ra sẽ mang lại cho tôi thêm 20 đồng, nếu ROI là -20% nghĩa là 100 đồng tôi bỏ ra đầu tư sẽ khiến tôi mất thêm 20 đồng nữa vì kinh doanh kém. Nói một cách dễ hiểu, khi đặt vấn đề về ROI là khi trả lời câu hỏi nếu tôi bỏ ra 1 đồng thì tôi sẽ có thêm mấy đồng nữa. Lãi suất tiết kiệm ngân hàng cũng là 1 chỉ số ROI.

Để tính lợi nhuận ròng, cần biết doanh thu dự kiến & chi phí đầu tư là bao nhiêu. Chi phí đầu tư thường dễ tính, đó là tổng chi phí mặt bằng (nếu là nhà thuê lại), nội thất, trang thiết bị (TV, máy lạnh, tủ lạnh…), cơ sở vật chất (dầu gội, sữa tắm, giấy vệ sinh…), điện nước, phí vệ sinh, phí bảo vệ, phí quản lý, thuế… Nói chung có bao nhiêu chi phí phải tính hết vào & chọn mức khấu hao hợp lý. Về doanh thu dự kiến thì chỉ nên chọn tỷ lệ lấp đầy (occupancy rate) khoảng 66% (2/3) là mức trung bình an toàn, vì ngành du lịch bị ảnh hưởng bởi yếu tố mùa vụ (seasonality), luôn có mùa cao điểm & thấp điểm, nên nếu bạn tính doanh thu dự kiến theo tỷ lệ lấp đầy 100% thì ROI của bạn dễ bị tính nhầm & khiến bạn có quyết định đầu tư sai lệch. Như vậy, với tỷ lệ lấp đầy là 66% thì doanh thu dự kiến cả năm của bạn sẽ xấp xỉ bằng giá thuê 1 đêm x 20 ngày/tháng x 12 tháng (20 ngày là 66% của 1 tháng có 30 ngày). Sau đó bạn chỉ cần áp dụng công thức ROI ở trên để cân nhắc về quyết định đầu tư của mình.

Tuy nhiên, doanh thu thực tế sẽ khác doanh thu dự kiến do 2 yếu tố trong công thức, đó là giá thuê 1 đêm & tỷ lệ lấp đầy. Khi đang mùa thấp điểm hoặc mới bắt đầu kinh doanh Airbnb, bạn nên giảm giá để tăng tỷ lệ lấp đầy & kiếm được càng nhiều review càng tốt. Khi đã trở thành Superhost hoặc đến mùa cao điểm, khi mà tỷ lệ lấp đầy đã tương đối tốt (>80%), bạn có thể tăng giá để cải thiện doanh thu. Nhưng giá là con dao 2 lưỡi, bạn phải luôn giữ nó ở mức ngang giá thị trường hoặc thấp hơn nếu không muốn tỷ lệ lấp đầy bị suy giảm. Vì cho dù nhà bạn có tuyệt vời thế nào, số đông vẫn sẽ không chấp nhận trả cao hơn mức giá thị trường chung. Một số bạn tham lam cứ muốn tăng giá dần đều để rồi đánh mất dần khách hàng, hoặc giữ nguyên giá cho dù đang là mùa thấp điểm. Có lẽ các bạn không biết đến khái niệm chi phí cơ hội, là giá trị kinh tế mà các bạn mất đi khi không giảm giá kịp thời, vì khách không thuê phòng thì các bạn vẫn phải trả tiền mặt bằng (nếu là nhà thuê lại) & rất nhiều chi phí cố định khác.

Đây là một ví dụ cụ thể về tất cả các công thức trên cho các bạn dễ hình dung: Bạn thuê 1 căn nhà có 10 phòng, giá thuê nguyên căn là 60 triệu/tháng (chi phí cố định). Các loại chi phí khác (chi phí biến đổi) vào khoảng 10 triệu/tháng nếu khai thác hết công suất. Khi áp dụng tỷ lệ lấp đầy an toàn 66% thì tổng chi phí = 60 + 10 x 66% = 67 triệu/tháng, tương đương 804 triệu/năm. Giá thuê trung bình trên Airbnb cho loại phòng này là 500k/đêm. Doanh thu dự kiến = 500k x 30 ngày x 10 phòng x 66% = 100 triệu/tháng, tương đương 1200 triệu/năm. Lợi nhuận ròng = 1200 – 804 = 396 triệu/năm. ROI = 396 / 804 = 49%, nghĩa là cứ mỗi 1 đồng đầu tư bạn có thêm 0,49 đồng. Đến mùa thấp điểm, tỷ lệ lấp đầy giảm còn 30%, dẫn đến doanh thu tháng đó còn 500k x 30 ngày x 10 phòng x 30% = 45 triệu, trong khi bạn vẫn phải trả 60 + 10×30% = 63 triệu chi phí hàng tháng. Nếu không muốn lỗ 63 – 45 = 18 triệu trong tháng đó, bạn có thể: 1. điều chỉnh giá thuê xuống còn 300k (tương đương -40%) nhưng tỷ lệ lấp đầy lên 90% (tuy là mùa thấp điểm nhưng các khách hàng sau khi xem hết các listing tương tự sẽ đều book ở nhà bạn vì giá tốt nhất). Doanh thu sẽ là 300k x 30 ngày x 10 phòng x 90% = 81 triệu, tuy ít hơn doanh thu tháng dự kiến (100 triệu) nhưng vẫn mang lại lợi nhuận là 81 – (60 + 10×90%) = 12 triệu. 2. điều chỉnh giá thuê xuống còn 400k (tương đương -20%) nhưng tỷ lệ lấp đầy lên 60%. Doanh thu sẽ là 400k x 30 ngày x 10 phòng x 60% = 72 triệu, tuy ít hơn doanh thu tháng dự kiến (100 triệu) nhưng vẫn mang lại lợi nhuận là 72 – (60 + 10×60%) = 6 triệu. Chênh lệch kinh tế giữa việc không giảm giá với việc giảm giá 40% (chi phí cơ hội) = 18 triệu (lỗ nếu không giảm giá) + 12 triệu (lãi dự kiến nếu giảm giá 40%) = 30 triệu. Chênh lệch kinh tế giữa việc không giảm giá với việc giảm giá 20% (chi phí cơ hội) = 18 triệu (lỗ nếu không giảm giá) + 6 triệu (lãi dự kiến nếu giảm giá 20%) = 24 triệu.

Rõ ràng là nếu bạn không giảm giá khi tỷ lệ lấp đầy quá thấp (<50%), bạn sẽ phải trả những chi phí cơ hội cao hơn nhiều so với khoản lỗ mà bạn nhìn thấy được. Hơn nữa, với cùng một mức doanh thu, người host cho thuê với giá thấp nhưng có tỷ lệ lấp đầy cao sẽ có nhiều review hơn người host cho thuê với giá cao nhưng tỷ lệ lấp đầy thấp, vì số review luôn tỷ lệ thuận với tỷ lệ lấp đầy. Và bạn thừa biết là trên Airbnb càng nhiều review sẽ càng có nhiều khách đến với bạn hơn.

Các bạn chịu khó đọc, xem xét & tính toán cẩn thận để kinh doanh Airbnb thành công như bọn mình nhé ?

Nhận cập nhật

Hãy để lại thông tin của bạn, mình sẽ gửi những bài viết mới nhất, có thể có quà cho bạn qua email

Cảm ơn bạn đã đăng kí

Có lỗi rồi

Bạn chưa có tài khoản Airbnb, tạo tài khoản tại đây để được giảm $25 cho booking đầu tiên khi đi du lịch!Bạn muốn trở thành host Airbnb? Đọc ngay bài viết này để được làm host Airbnb chuẩn ngay từ đầu

Viết một bình luận

Bí mật giúp bạn kiếm tiền với Airbnb

Biến chỗ ở của bạn thành cỗ máy kiếm tiền

Cảm ơn bạn đã đăng kí

Có lỗi rồi